Vazamento no prédio? Lei diz quem deve pagar o quê

Especialista esclarece quais custos são do condomínio e quais são dos moradores

27/08/17 às 22:30 - Atualizado às 22:04
(foto: Rachel Ribas)

Manchas amareladas nas paredes ou próximas aos bocais de luz são sinais de que pode estar havendo um vazamento. E esse sinal pode ser apenas a ponta de um dominó de outros problemas, passando por comprometer a estrutura física da construção com infiltrações e, no caso de apartamentos, gerar brigas entre vizinhos. A responsabilidade sobre o conserto dessas falhas por vezes é tida como incerta, mas a lei é clara quanto a isso.

É comum que os condôminos recorram ao síndico sempre que há um contratempo do tipo. Porém, na maior parte dos casos, a administração não é a responsável por fazer o reparo. Os espaços e itens de uso exclusivo devem ser zelados pelos proprietários. “Os apartamentos possuem uma rede de canos diferente da de uso comum”, explica Jean Carvalho, gerente geral de condomínios da Apsa. Ele se refere aos encanamentos verticais e horizontais. Nos primeiros, passa a água que vai abastecer o prédio inteiro e para onde vai o esgoto dos apartamentos. Esse é de responsabilidade do condomínio. Já os sistemas horizontais são as ramificações que ligam os canos principais aos imóveis, ou seja, são de uso privado, ficando os moradores responsáveis.

“Ao constatar um vazamento, é necessário que um encanador ou engenheiro detecte qual cano está com defeito e a quem ele pertence”, orienta Carvalho, destacando que o condomínio só deve exercer gerência se o caso for difícil de ser identificado. É muito comum que o cano furado de um apartamento prejudique o imóvel do vizinho do andar abaixo, então o morador prejudicado depende da atitude do outro condômino, o que nem sempre acaba bem.

Se os vizinhos não se entenderem, a administração do condomínio pode atuar. O morador afetado tem a opção de formalizar um comunicado para que o vizinho problemático assine uma das vias e comprove saber o que se passa. Se isso não adiantar, cabe aí uma ação no Juizado Especial Cível, para obter uma liminar que o obrigue a reparar o cano e até a pagar indenização, desde que um perito comprove que o cano do vizinho que foi o culpado pelo estrago.

Se o problema for causado por um cano da rede vertical, alguns cuidados são recomendados por Jean Carvalho. “Moradores, síndico e a administradora devem escolher uma boa construtora ou profissional para fazer o reparo, para evitar obras malfeitas que vão durar pouco e gerar dores de cabeça em todos”, sugere. Além disso, o rateio do custo deve ser feito da maneira que manda o Código Civil. O artigo 1.336 diz que os apartamentos de tamanhos diferentes devem pagar fatias de acordo com sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. É nessa hora que também entra em ação o fundo de reserva, preparado para emergências condominiais.

 

Como evitar dor de cabeça com vazamentos
1 Investa em tecnologia para combater o desperdício
- Prefira os equipamentos economizadores que existem no mercado para serem colocados nos pontos de consumo das unidades e das áreas comuns
- Realize sempre diagnósticos das instalações, principalmente se o seu condomínio for mais antigo
- As descargas dos vasos sanitários, ao lado dos chuveiros, são os campeões em gastanças desnecessárias. Se o seu condomínio tiver mais de 13 anos, provavelmente apresenta consumo superior a 6 litros por acionamento, podendo chegar a 15
- Substitua os sistemas de descarga e as bacias por caixas acopladas com duplo acionamento, de 3 e 6 litros, para dejetos líquidos e sólidos. Com a modernização, a queda no consumo pode chegar a 50%
Programe a leitura diária dos hidrômetros para identificar eventuais vazamentos e promova mudanças nos hábitos de consumo

2 Infiltrações
- As infiltrações também precisam ser 100% resolvidas para não haver prejuízo em cima de prejuízo. A maioria dos vazamentos que causa essas infiltrações é ocasionada pelas tubulações antigas, que eram feitas de ferro. Elas se deterioram e, com o tempo, se rompem

3 Pregos e parafusos
- Cuidado, também, com as perfurações acidentais das paredes. Estas podem ocorrer, por exemplo, durante uma simples instalação de armários. A água escorre pela tubulação e penetra na alvenaria, podendo afetar diversas unidades

4 Desgaste
- Fique de olho em torneiras e registros. Estes podem causar vazamentos dado o seu uso contínuo e ausência de manutenção

5 Vistoria
Avalie por meio da contratação de uma empresa especializada se não é o momento de:
- Reformar completamente o barrilete
- Substituir a tubulação de água fria em ferro fundido por cobre
- Canalizar e pressurizar para o térreo a água das nascentes que vertem no subsolo, para regar os jardins e lavar os pisos;
- Mudar o sistema de circulação da água quente central, evitando assim perda de calor
- Trocar todas as prumadas de água por cobre
- Impermeabilizar os reservatórios, contratando uma empresa especializada em impermeabilização e que ofereça a maior garantia e segurança

6 Manutenção
- Mantenha sempre em dia os procedimentos essenciais
- Limpe e desinfete as caixas d’água a cada seis meses ou quando forem detectados corpos estranhos ou qualquer alteração no aspecto da água
- Limpe as válvulas reguladoras de pressão anualmente
- Substitua os componentes internos das válvulas reguladoras de pressão a cada três anos, seguindo as orientações do fabricante
- Substitua as canalizações de ferro, que oxidam, por tubulações de cobre
- Observe as alterações de ruído e vibrações que podem indicar problemas com rolamentos
- Revise regularmente as bombas do poço de escorva, que captam as águas pluviais no último subsolo. Esses poços precisam ser limpos sempre que apresentarem sinais de acúmulo de sujidades internas

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