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As consequências da crise no mercado imobiliário

Um dos setores que mais cresceu durante o auge da economia, o mercado imobiliário tenta hoje se restabelecer com a crise e as dificuldades no cenário nacional. Na última década, o boom imobiliário ajudou a aquecer a economia. Nesse período, a oferta de financiamento era elevada e muitas pessoas apostaram na compra da tão sonhada casa própria ou viram a oportunidade para investir num segmento que valorizava rapidamente. Conforme dados mundiais do Banco de Compensações Internacionais (BID), a valorização imobiliária no Brasil foi de 121% entre 2008 e 2011.
Entretanto, em 2013, a economia começou a dar sinais de enfraquecimento e a crise chegou ao setor. A escassez de recursos não só diminui a oferta de financiamento para os compradores, mas também reduziu os recursos disponíveis às empresas. Além disso, em 2015, o governo também implantou novas regras restringindo o crédito para o financiamento de imóveis.
O resultado negativo obrigou as empresas a mudarem de posicionamento e muitas construtoras acabaram postergando obras e lançamentos. Os compradores também ficaram mais cautelosos com as incertezas na economia e muitos ficaram endividados demais para encarar os juros do mercado financeiro.
Nesse contexto, o setor imobiliário começou a presenciar um problema cada vez mais recorrente: o aumento no número de distratos. Somente em 2015, o número de contratos desfeitos chegou a 46% das vendas de imóveis, de acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc). Isso significa que as empresas também passaram a arcar com o aumento nos custos de ações judiciais.
Um dos principais motivos para o cancelamento da compra do imóvel é a reprovação do financiamento. Isso obriga o comprador a desistir da compra, caso não tenha recursos próprios para dar continuidade. O problema é que, em muitos casos, até receber a negativa do financiamento, o consumidor já pagou cerca de 30% do valor do imóvel, dificultando o acordo de cancelamento entre as partes.
Para tentar conter o aumento no número de litígios, algumas ações foram tomadas entre entidades do Poder Público, Judiciário e representantes do setor imobiliário. A mais recente foi a assinatura do Pacto do Mercado Imobiliário que estabelece regras para a cobrança de taxas e define multas para atraso nas obras e para a devolução de imóveis comprados na planta.
A intenção é que o documento regule alguns assuntos polêmicos, porém, não tem força de lei. Até porque, mesmo para a questão do distrato, não existe uma definição unânime de valores para as multas cobradas.
Outras questões trazidas pelo acordo versam sobre a exclusão de cláusulas consideradas abusivas para o consumidor, como a cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária – conhecida como taxa SATI, de decoração de condomínio e a cobrança de taxa de deslocamento, que é paga à instituição financiadora da obra. Também estabelece regras para a taxa de corretagem, que foi permitida, desde que esteja explícita no material publicitário ou na documentação do imóvel e o valor seja deduzido na compra do bem.
No entanto, a taxa SATI ainda pode ser proibida em definitivo, pois o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve julgar, em breve, um recurso repetitivo sobre o assunto. A questão, após ser definida, deve seguir jurisprudência para todos os casos discutidos em Tribunais do país.
A taxa SATI é bastante questionada e em muitos casos já foi considerada como abusiva. Em tese, as imobiliárias cobram esse valor para remunerar um advogado de plantão para orientar no momento de fechamento do negócio. O que na prática dificilmente acontece. Dependendo do que for estabelecido pelo STJ, as construtoras podem ter que enfrentar outra demanda de ações com os pedidos de devolução das taxas.

Alceu Machado Neto é advogado com atuação em Direito Imobiliário da Sociedade de Advogados Alceu Machado, Sperb e Bonat Cordeiro

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