O universo dos leilões de forma descomplicada

Fatores que podem cancelar a venda de um imóvel arrematado em leilão extrajudicial

Fatores que podem cancelar a venda de um imóvel arrematado em leilão extrajudicial

Cancelar um leilão de imóvel é possível
Cancelar um leilão de imóvel é possível (Foto: Divulgação)

Uma das grandes razões para procura por advogados ocorre para verificar a possibilidade de ser anulada venda de um imóvel arrematado em leilão. Por exemplo, são inúmeros os casos de pessoas que não conseguem quitar seus financiamentos imobiliários e acabam perdendo casas ou apartamentos em um processo difícil de ser revertido.  

Nos casos dos leilões extrajudiciais, a maior parte dos imóveis ofertados tem origem em contratos de alienação fiduciária inadimplidos pelos compradores. Explica-se: o comprador recorre a um financiamento via banco para comprar um bem, ficando com a sua posse direta, por outro lado, o banco fica com a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem até que a dívida seja quitada e a propriedade seja transferida para o comprador. Contudo, no caso de inadimplemento do financiamento, o banco instaura o processo de consolidação da propriedade perante o cartório de registro de imóveis, e, ao final, leva o bem a leilão para satisfação da dívida, tudo sob o rito da Lei nº 9.514/1997.

Nesta modalidade o devedor só usufrui do imóvel para moradia (posse direta), mas a propriedade e a posse indireta é do banco. Enquanto a dívida não é quitada o imóvel pertence à instituição financeira. E é neste momento em que as pessoas costumam perder seus imóveis por não conseguirem manter as parcelas em dia.

O cancelamento do leilão é complicado, mas pode acontecer se a legislação não for cumprida. O principal recurso está no edital, que deve ser redigido e publicado com a observância de todas as regras legais. O edital precisa ser publicado pelo menos três vezes em jornal de circulação local e todos os dados do imóvel e das condições de venda precisam constar em detalhes. A ausência de qualquer um destes dados pode abrir brecha para o cancelamento.

Outro fator determinante para o cancelamento é a ausência da intimação do devedor. O devedor deve ser notificado em relação à data do leilão, certo de que poderá remir a dívida até o início da hasta pública. O valor do imóvel que vai a leilão também é determinante, sendo que em 1º leilão a arrematação só pode ser feita pelo valor da avaliação e em 2º leilão por qualquer preço igual ou superior ao valor do débito, sendo que nesta última condição a arrematação pode ocorrer com uma depreciação de até 70% do preço de mercado.

Para os interessados em adquirir um imóvel em leilão, a melhor opção é procurar um leiloeiro qualificado e com tradição, que vai saber distinguir um imóvel adequado para estar em leilão e trazer a segurança necessária para quem for adquirir aquele bem.