Questão de Direito

É possível alterar o índice de correção monetária em contratos de locação?

*Pedro Henrique Carvalho da Costa 

O índice mais comum para reajuste de preços de contratos de locação, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), teve alta expressiva no ano de 2020, na casa de 23,14%. Isso levou muitos inquilinos a questionarem a possibilidade de alteração no índice ou sua minoração, já que sua manutenção representaria um reajuste de quase 1/4 do valor da locação.

É importante compreender que o IGP-M é constituído pela média ponderada entre três índices distintos: o Índice de Preços do Atacado (60%), o Índice de Preços do Consumidor (30%) e o Índice Nacional de Custo da Construção (10%). A explicação para sua alta considerável se deve a alterações no câmbio em 2020, uma vez que a maior parte do índice é composto por commodities, especialmente ligadas ao setor industrial. Como esses produtos são cotados em dólar, houve um aumento sensível em seu preço e, como consequência, no IGP-M.

Considerando o cenário de alta, é possível que seja do interesse de locatários buscar alguma sorte de alteração para o índice, seja sua substituição por outra ou alteração na periodização do reajuste. A primeira solução a ser buscada deve sempre ser a negociação direta com o locador do imóvel. Contudo, considerando como esse índice é consolidado no mercado, muitos locadores podem se mostrar desconfortáveis com sua alteração.

A segunda possibilidade que é ofertada para locatários é o ingresso de uma medida judicial para a revisão do valor da locação. A Lei de Locações traz a possibilidade de as partes alterarem, no curso da contratação, não somente o valor do aluguel, mas também especificamente o índice de reajuste de preços (artigo 18). Portanto, há fundamento legal para solicitar aos locadores uma modificação do IGP-M para outro índice. Caso as partes não cheguem a uma decisão consensual sobre o assunto, é possível ingressar com uma ação revisional de aluguéis no Poder Judiciário, desde que o contrato esteja vigente há, pelo menos, três anos (artigo 19).

Independentemente da via escolhida (judicial ou extrajudicial), é necessário que o pedido seja instruído com sólidos argumentos, capazes de convencer o locador ou o juiz da necessidade de alteração do índice, demonstrando que o IGP-M não é o que melhor representa a inflação de 2020, ao menos para esses tipos de contratos.

Entre os argumentos jurídicos que podem ser invocados está a teoria da imprevisão. Ela está ligada à onerosidade excessiva, prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil, os quais impõem a possibilidade da revisão de um contrato de longa duração caso a prestação torne-se muito onerosa para o devedor, devido a fatos imprevisíveis no momento da contratação. Como as partes não podiam prever a alta expressiva do IGP-M quando da celebração do contrato, há uma necessidade de rever os termos originais da contratação.

Outro argumento jurídico que pode ser trazido, relacionado à teoria da imprevisão, é a cláusula rebus sic standibus. Trata-se de uma cláusula que é considerada implícita em contratos de longa duração, segundo a qual a contratação foi realizada em condições específicas e relacionada aos fatos existentes no momento da celebração do pacto. Caso a situação fática se altere sensivelmente, surge uma pretensão para as partes requererem a revisão do contrato, de forma que se adeque à nova realidade em que as partes se encontram.

Há julgados da década de 1990 no Superior Tribunal de Justiça que relativizam o princípio do pacta sunt servanda com a teoria da imprevisão e a cláusula rebus, entendendo que, a depender das condições fáticas, impossíveis de se antever, é possível alterar o índice de correção de contratos de locação ou, ao menos, alterar a periodicidade do reajuste.

Em julgado recente que trata de locações (Agravo Interno no Recurso Especial nº 1543466), o STJ reafirmou sua jurisprudência, no sentido de autorizar a revisão de contratos com base nos argumentos da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, os quais devem ser devidamente comprovados pela parte que solicita a revisão.

Já há ações judiciais tramitando com pleitos de revisão do IGP-M. No processo nº 1000029-96.2021.8.26.0228, em trâmite na 12ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, em São Paulo, a juíza concedeu liminar para alterar o índice de correção no contrato, do IGP-M (cuja alta foi de 23,14%) para o IPC (cuja alta foi de apenas 4,86%), compreendendo que a situação fática, alinhada à pandemia de COVID-19, permitia uma modulação dos termos originalmente contratados, vez que as prestações originais tornaram-se excessivamente onerosas.

Outro argumento sólido que é possível levantar (seja em um pleito direcionado para os locadores ou em uma ação judicial) é que a correção monetária foi criada para manter o preço dos contratos em valores o mais real possível, para evitar o enriquecimento de uma parte às custas da outra, por conta da desvalorização monetária. Esse entendimento é consubstanciado com a jurisprudência do STJ, visível no acórdão do Recurso Especial nº 1340199, por exemplo.

O IGP-M, com a alta expressiva que teve, não está exprimindo essa intenção adequadamente, uma vez que não houve uma desvalorização do real de 23,14% em 2020. Em realidade, continuar com esse índice poderia levar ao enriquecimento sem causa de locadores, conflitando com o objetivo primordial do instituto da correção monetária.

Além disso, o uso do IGP-M para a correção de aluguéis, apesar de ser amplamente aceito no mercado de locações, não é oriundo de imposições legais, sendo lícito às partes utilizarem o critério que preferirem e, da mesma forma, um julgador pode modificar o índice por outro que entenda como mais adequado para os fins da correção monetária (como a modificação pelo IPCA, IPC ou INPC, índices que estão mais próximos da realidade e com variações menos notáveis).

Dessa forma, há argumentos sólidos para se requerer a revisão do IGP-M em contratos de locação, sejam eles residenciais ou comerciais, sendo sempre recomendada, primeiramente, uma negociação com o locador e, somente caso esta se mostre infrutífera, refletir sobre a viabilidade de uma demanda judicial de revisão, considerando os argumentos levantados e a realidade do locatário.

*O autor é advogado do Departamento Corporativo da Andersen Ballão Advocacia. 


 A CONDUTA E O DIREITO PENAL

O princípio da “serendipidade”

*Jônatas Pirkiel

    Ao apreciar o Recurso Especial 1782386, onde se discutia a possibilidade do uso de dados da “agenda telefônica em celular”, o ministro Joel Ilan Paciornik entendeu que: “...Pode-se concluir que o inciso XII do artigo 5º da Constituição veda o acesso a dados decorrentes de interceptação telefônica ou telemática, ainda que armazenados no aparelho celular, sem a correspondente autorização judicial. Todavia, a agenda de contatos telefônicos não se inclui nessa proteção, por ter sido compilada pelo proprietário do celular, haja vista que essas informações não são decorrentes de comunicação telefônica ou telemática...”

    Destacou ainda que: “...se outras provas foram encontradas a partir de uma medida ilegal da polícia, elas são nulas também, em razão da teoria da árvore envenenada. No entanto, o magistrado destacou que o STJ admite pacificamente o princípio da serendipidade – ou seja, o encontro fortuito de provas –, mesmo que a medida que ensejou a sua descoberta acidental tenha sido determinada por autoridade incompetente...”

    O “princípio da serendipidade”, ou “descoberta fortuita de provas”, de que fala o ministro; nada mais é do que a descoberta de provas relativas ao fato delituoso investigado de forma acidental. Ainda que não tenham relação com o fato tratado na denúncia. Neste caso, servindo como elemento para apresentação de denúncia.

     E que tem sido validada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quando, encontrada em primeiro grau, havendo relação de conexão ou continência, desde que comunicada à autoridade judicial. Quando em segundo grau, não teria valia, diferentemente do que entendeu o ministro neste caso; mas podendo ser utilizada como fato para a abertura de investigação de outro crime, como “notitia criminis”.

    A expressão usada em nosso direito vem do direito inglês “serendipity”, inspirado no conto persa “os três príncipes de Serendip”, onde eram feitas descobertas inesperadas.

*O autor é advogado na área criminal. (jonataspirkiel@terra.com.br)


DESTAQUE

Para que serve o pacto antenupcial? 

O pacto antenupcial é um instrumento jurídico que garante proteção ao casal que irá oficializar sua união. Desde o regime do casamento, como comunhão total ou parcial de bens, até a guarda de filhos e animais domésticos, podem ser definidos no pacto, explica a Dra. Sabrina Marcolli Rui, Advogada em direito tributário e imobiliário.

A maioria das questões financeiras pode ser determinada com antecedência, até mesmo a pensão que uma das partes poderá receber se houver separação.

No caso de ser escolhido o regime de comunhão total de bens, haverá a comunicação de todos os bens do casal – inclusive heranças que venham a perceber futuramente; enquanto que na comunhão parcial de bens somente haverá comunicação entre os bens adquiridos na constância da união – excluindo-se heranças e doações; e já na separação total de bens, não há qualquer ligação entre as duas partes, “é cada um para o seu lado”, salvo em caso de falecimento de uma das partes, em que haverá sucessão.

“Um casal que optar pelo regime de separação total de bens, em caso de falecimento de um dos cônjuges, por exemplo, o cônjuge sobrevivente terá direito a sua cota parte como herdeiro, concorrendo com os demais, dentro dos limites legais. E podem-se criar cláusulas específicas para essas situações no próprio pacto, a fim de evitar que o cônjuge sobrevivente fique em situação de fragilidade financeira, ou ao contrário, que este venha a interferir na administração dos bens a que terá direito”, comenta Sabrina.

Seja para se proteger ou não deixar o parceiro na mão, o ideal é regrar o pacto antenupcial com todas as opções que estiverem disponíveis, assim, em caso de separação ou óbito, ninguém é prejudicado. 


PAINEL JURÍDICO

Mal na foto

Juiz do 7º Juizado Especial Cível de Brasília julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais pretendidos por uma pessoa que teve sua foto divulgada por um jornal, equivocadamente, como sendo vítima de homicídio. Na contestação, o jornal alegou que a reportagem era verídica, que a ênfase foi dada ao crime e ao seu autor, e não à vítima - que não teve sua dignidade ferida. Afirmou ainda que o erro perdurou em seu site por cerca de duas horas, e que pediu desculpas ao autor pelo equívoco.

Enfermeira

Prefeitura deve indenizar enfermeira agredida em hospital municipal, pois o poder público tem o dever de garantir condições mínimas de segurança a seus funcionários. O entendimento é da 1ª Câmara de Direito Público do TJ de São Paulo.

Aposentado

Aposentado com problema cardíaco tem direito à isenção do Imposto de Renda sobre seus proventos. O entendimento é do desembargador Roger Raupp Rios, do TRF da 4ª Região. 

Insalubridade

Agente comunitária de saúde que faz visitas domiciliares não tem direito a adicional de insalubridade. O entendimento é da Quarta Turma do TST.

Condomínio

Não pode haver cobrança de condomínio enquanto o proprietário não receber as chaves do imóvel. O entendimento é da 27ª Câmara de Direito Privado do TJ de São Paulo. 


DIREITO SUMULAR

Súmula 616 do STJ-A indenização securitária é devida quando ausente a comunicação prévia do segurado acerca do atraso no pagamento do prêmio, por constituir requisito essencial para a suspensão ou resolução do contrato de seguro. 


LIVRO DA SEMANA

A obra “Atividade Legislativa do Poder Executivo” está na 4ª edição. Diante da repartição tripartite de poderes (Executivo, Legislativo e Judiciário), o livro traz reflexões sobre os fenômenos legislativos realizados pelo Executivo, como atividade atípica, bem como tem o objetivo de verificar quais são os limites da atuação legislativa do poder Executivo, a fim de compatibilizá-los, para que estejam de acordo com o Estado Democrático de Direito. A obra sustenta-se sobre uma compreensão original do sentido de lei e seus modos de produção e aborda as implicações práticas e teóricas do exercício de competência – constitucional – legislativa e normativa pelo Chefe do Poder Executivo. O objetivo é delimitar o exercício da atividade atípica de legislar, exercida pelo Executivo nos últimos tempos, a fim de atualizar todos aqueles que estudam a área e utilizam-na em seu dia a dia. Essa edição também foi revista e atualizada, incorporando a doutrina e a jurisprudência mais recentes.