A recente alteração no Código Civil, que facilita a conversão de imóveis residenciais em comerciais e vice-versa, deve aquecer as locações imobiliárias, especialmente nas grandes cidades brasileiras. Com alta do volume de imóveis para locação, depois do período mais crítico da pandemia, o mercado imobiliário absorve as mudanças no comportamento do consumidor imobiliário, especialmente com a consolidação do trabalho híbrido e a redução dos deslocamentos dentro das cidades. Com o objetivo de simplificar alterações que possam otimizar a ocupação dos imóveis nos centros urbanos, a lei 14.405/22 já foi sancionada e prevê que a destinação de um edifício ou condomínio horizontal pode ser feita com 2/3 da aprovação dos condôminos. Antes, a alteração só podia ser feita por unanimidade.
Com a ampla oferta de imóveis para locação em Curitiba, a nova regra para conversão deve ter impacto na ocupação de endereços comerciais que ficaram vazios na pandemia, com o fechamento de escritórios e o crescimento do home office. De acordo com dados do Secovi-PR (Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná), no primeiro semestre de 2022, a capital registrou um índice de 26,7% de imóveis disponíveis para locação. A oferta de locações comerciais atingiu 6,8%, índice que está acima dos 4% registrados no mesmo período de 2020 e 5,1% do primeiro semestre de 2021.
De acordo com o CEO da JBA Imóveis, Ilso Gonçalves, a maior facilidade em converter os imóveis comerciais e residenciais pode impulsionar a busca por moradias na região central da cidade, mudança que deve trazer mais movimento e segurança para o Centro da capital. “Essa troca é muito interessante, porque revitaliza regiões que costumam ter uma circulação maior de pessoas durante o dia, mas que ficam desabitadas à noite”, avalia. Ele pondera que o movimento noturno de moradores tende a reduzir crimes como furtos aos comércios locais, além do vandalismo e pichação.
Com a conversão facilitada, avalia o especialistas em mercado imobiliário, os empreendimentos comerciais antigos do Centro, que não atendem mais a demanda por espaços modernos, iluminados e arejados para atividades com atendimento ao público, também voltam a ter potencial para locação residencial. “Prédios com elevadores pequenos e com pé direito baixo, por exemplo, não interessam mais ao uso comercial. Mas, com alguma reforma, esses imóveis são adequados para a moradia, com a vantagem da localização próxima de lojas, bancos, restaurantes, supermercados, consultórios e acesso fácil ao transporte, que são os diferenciais que mais atraem clientes que desejam morar no Centro”, diz.
Tendência do comércio nos bairros
A mudança na legislação também deve contribuir com a aceleração do que já é tendência em grandes cidades de várias partes do mundo: a concentração do comércio e rede de serviços não apenas no Centro, mas também nos bairros. A facilidade para transformar imóveis residenciais em comércios pode impulsionar o crescimento de conjuntos comerciais e outros espaços compartilhados, como vilas gastronômicas e coworkings na capital.
Segundo o gerente de locações da JBA Imóveis, Lucas Delagnelo, a busca por espaços que possam ser transformados em centros comerciais em diferentes bairros de Curitiba já é crescente. “As pessoas não querem mais ficar se deslocando por grandes distâncias para buscar serviços ou produtos, optando, cada vez mais, por consumir no próprio bairro. Os empreendimentos com potencial para oferecer esse mix de moradia e comércio acabam valorizando o bairro, trazendo vagas de emprego e permitindo que cada vez mais pessoas acabem morando perto do trabalho e tendo diversas opções de consumo nas proximidades de sua casa, mesmo estas áreas sendo afastadas do Centro”, explica.
A ascensão da oferta de serviços e comércio nos bairros vai ao encontro do modelo de “cidade de 15 minutos”, propagado principalmente nos países europeus, um conceito urbano residencial que prevê que a maioria das necessidades diárias possa ser atendida a pé ou de bicicleta, a partir das casas dos moradores. A integração das áreas residenciais aos espaços comerciais não é uma receita nova em Curitiba, que incorporou os “eixos estruturantes” do ex-prefeito, arquiteto e urbanista Jaime Lerner, que criou corredores de transporte coletivo com canaletas em ruas com edifícios mistos ou residenciais, com lojas no térreo, como as avenidas Padre Anchieta, Sete de Setembro e República Argentina.
Mesmo nos bairros predominantemente residenciais de Curitiba, a presença dos espaços comerciais cada vez mais transforma o perfil da cidade, reduzindo o transporte individual em veículos poluentes e gerando economia de combustível e tempo. “O tempo ganhou um valor essencial. Empreendimentos que possam oferecer comércios e negócios em conjunto com habitações possuem um grande diferencial, pois o cliente não está somente comprando ou alugando o imóvel, mas toda a sua localização em volta”, avalia. “A economia de tempo acaba favorecendo outras atividades, como o lazer e o convívio familiar, tão ressaltados pelo distanciamento social da pandemia, melhorando a qualidade de vida das pessoas”, completa Delagnelo.
