Os danos do distrato do imóvel ao conjunto de adquirentes

13/09/17 às 00:00 - Atualizado às 16:36 COORDENAÇÃO: RONEY RODRIGUES PEREIRA

*Ricardo Campelo

A incorporação imobiliária é o negócio pelo qual se compra um imóvel na planta, ou seja, em construção. A Lei nº 4.591/64 revela, como princípio fundamental da incorporação, que o custeio da construção é feito com os pagamentos realizados pelos próprios adquirentes das unidades imobiliárias. Por isso mesmo, o art. 34 autoriza, inclusive, o incorporador a cancelar o negócio se, após um prazo máximo de 180 dias do lançamento, as condições comerciais não se mostrarem favoráveis.
Na mesma linha, o § 2º do art. 32 prevê que o contrato de promessa de compra e venda feito pelo consumidor é “irretratável”, ou seja, não pode haver desistência. E o art. 63 estabelece que em caso de inadimplência pelo adquirente, a unidade será leiloada, e o consumidor receberá o saldo, descontado de multa de 10%, além de todas as despesas incorridas.
A lógica escolhida pela lei é bastante clara: o grupo de adquirentes de unidades naquele empreendimento imobiliário não pode ser prejudicado pela decisão ou pela inadimplência de um indivíduo. De fato, se cada comprador pudesse simplesmente cancelar o contrato e reaver todo o dinheiro pago, haveria grave insegurança para os demais, já que os recursos aportados se transformaram em cimento e tijolos - ou seja, a devolução tem que ser feita com os recursos de novos compradores ou via captação externa, com prejuízo ao andamento da obra.
Esta lógica tem sido, por vezes, relativizada, em prol de uma suposta proteção ao consumidor. Nesta linha, em 2015, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, estabelecendo que pode haver “resolução” da promessa de compra e venda. Se houver culpa da incorporadora (atraso, por exemplo), o consumidor tem direito à devolução à vista de todos os valores pagos.
Todavia, esta súmula tem sido frequentemente mal interpretada (às vezes pelo próprio Judiciário). É que “resolução” de contrato não comporta a desistência por mera vontade do comprador, mas tão somente a impossibilidade de continuidade. Nesta linha, o consumidor que desejar cancelar a compra tem o dever de comprovar que não consegue manter o contrato, por conta de um fato relevante ocorrido após a sua assinatura, como a perda do emprego, por exemplo. Assim, deve haver muito cuidado na tomada de decisão, até porque a jurisprudência é viva e não há súmula definindo o percentual de valores a ser perdido pelo comprador (que deverá variar conforme o caso, a fim de cobrir os prejuízos ao empreendimento).
O estímulo aos “distratos” é uma prática nociva não somente às empresas incorporadoras, mas principalmente aos demais compradores. São eles, que estão honrando os seus contratos e aportando recursos para financiar o empreendimento, nos termos da própria lei de incorporações, os maiores prejudicados. É um total contrassenso que, sob pretexto de proteção ao consumidor, uma classe toda de consumidores seja prejudicada pela decisão de um indivíduo.

*O autor é assessor jurídico da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR).


A CONDUTA E O DIREITO PENAL

Os três patetas queriam dissolver o Supremo

*Jônatas Pirkiel


Na vida e na ciência o “acaso” tem estado sempre presente. Com a operação “Lavajato”, parece que o mesmo se revela na descoberta do maior esquema de corrupção na administração pública do Brasil, e a maior do mundo, em toda a história da humanidade. Processo que tem raízes já na origem da instituição do país como Estado, com administração própria e se estende ao longo dos anos, sem que se soubesse ou se pudesse avaliar a grandeza e as formas como ela é praticada.
Agora, aparece o “acaso”, novamente, para revelar que não existe crime perfeito. Até a semana que passou, quando os “patetas” do Joesley, que mesmo com esta miniatura de cérebro acabou, à custa da corrupção, por construir um dos maiores patrimônios empresariais do mundo, e seu mordomo Saud, entregaram, por acaso, à Procuradoria da República, de cujo órgão, graças a irresponsabilidade e, até prova em contrário, suspeição de conluio do seu Chefe maior, uma fita que não poderia ser entregue.
A fita revela como foram primários no crime e, ainda assim, conseguiram livrarem-se soltos com benefícios judiciais jamais vistos em qualquer processo criminal no Brasil e, mais uma vez, no mundo. Acabaram presos temporariamente, e lá devem ficar ao longo dos próximos 30 anos, caso a boa e velha PGR não mantenha o acordo de delação premiada ou faça outra, onde eles possam ficar em prisão domiciliar, tomando whisky e comendo caviar, enquanto o dinheiro que levaram e distribuíram para milhares de políticos e outros favorecidos deixou o país na mais grave crise econômica, onde nada menos que 14 milhões de desempregados sofrem às custas de mentes medíocres e criminosas.
O acaso destes “lixos” criaram também argumentos e fundamentos que violentaram o direito penal brasileiro, quase sempre aceitos pela justiça, também violada e violentada, em nome do contraditório e da ampla defesa. O simples fato de conspirarem, ainda que “em conversa de bêbados”, como disseram, contra a estabilidade da Suprema Corte de Justiça, já seria suficiente para morrerem na cadeia.
Mas como aqui é Brasil, e tudo pode acontecer, ainda que nada, enquanto os bêbados conspiravam contra a República, o chefe da Procuradoria, a “paisana”, num sábado também bebia atrás de uma montanha de caixas de pinga e cerveja com o próprio advogado dos bandidos.
Tudo isto somente pode acontecer numa “república de bananas”. Lamentável para o país e para a nossa juventude que não consegue nem imaginar o que está acontecendo com a nossa “nação”.
*O autor é advogado criminalista (jônataspirkiel@terra.com.br)


Direito e política

A relação da política com os vinhos

Carlos Augusto Martinelli Vieira Da Costa

Caro leitor, de tudo que temos visto a impressão que fica é que a Operação Lava Jato, tanto na sua vertente comandada pelo Juiz Sérgio Moro, quanto na parte sob a responsabilidade do STF, caminha para o seu final, cada qual com sua finalidade e estilo.
Aqui na República de Curitiba a tendência é que o depoimento de Lula, que está marcado para acontecer no dia de hoje, quarta-feira, na sede da Justiça Federal do Paraná, deverá apontar para o fim de mais um processo contra o ex-presidente. A única dúvida é se Moro terá coragem, ou seja lá como se defina este gesto, de determinar a prisão do depoente ao final dos trabalhos. Há quem jure de pé junto que isto está sendo considerado, a depender das circunstâncias. Depois disto, ainda neste ano, Moro deverá assinar a sentença condenatória e pedir licença para estudar nos EUA, com a consciência do dever cumprido, conforme já planejado.
Já no segmento do STF, em sentido diametralmente oposto ao de Curitiba, mas também cumprindo sua finalidade, a tendência é continuar andando em círculos, entre idas e vindas, com prisões e relaxamentos (vale lembrar que estamos falando de réus com foro privilegiado), até que tudo acabe devidamente apascentado em um novo governo de consenso após 2018, pois resta claro que na disputa entre os poderes constituídos - leia-se executivo, legislativo e judiciário - há uma cirúrgica equivalência de forças, tal como propunha Montesquieu, embora para outras finalidades.
A única possibilidade deste enredo derrapar depende da insistência da PF em aprontar das suas, como na operação que desbaratou o Bunker de Geddel, ou da PGR bancar a delação de Lucio Funaro.
De qualquer modo, aconteça o que acontecer, o certo é que a verdade histórica sobre estes fatos somente venha à tona daqui a alguns bons anos, pois a política, tal como os vinhos, somente se revela por inteiro depois de devidamente envelhecida e curtida.

Carlos Augusto Vieira da Costa
*O autor é Procurador do Município de Curitiba


 

Legislador causou imbróglio no CPC sobre Agravo de Instrumento

*Felipe Carapeba Elias

No Código de Processo Civil de 1973, a possibilidade da interposição do Agravo de Instrumento se dava contra todas as decisões interlocutórias. Todavia, o novo Código de Processo Civil de 2015, com o propósito de tornar o processo mais célere e evitar o adensamento da máquina judiciária, resolveu delimitar as viabilidades recursais, em especial essa.
  Neste passo, o Código instituiu um rol taxativo quanto ao cabimento do Agravo de Instrumento, limitando as possibilidades de sua interposição, com a finalidade de evitar recursos protelatórios e demandas judiciais desnecessárias, promovendo assim a celeridade processual.
  Porém, o legislador não incluiu nesse rol a decisão interlocutória em que o juiz declina sua competência para outrem, causando um verdadeiro imbróglio, uma vez que nestes casos a questão deverá ser alegada em matéria preliminar de apelação.
  Neste ponto, o legislador, esquecendo-se da lógica e celeridade processual, determina que a decisão que declina sua competência deverá ser aceita por outro juízo, ou suscitar seu conflito, (Art. 64/66 Novo CPC), podendo causar grandes transtornos às partes, em razão da demora do tempo de julgamento.
  Outro questionamento sobre o tema é quanto tratar a competência absoluta como matéria de ordem pública, não estando sujeita à preclusão e devendo ser apreciada a qualquer tempo.  Com efeito a isso, a doutrina tem admitido a interpretação extensiva do cabimento de Agravo de Instrumento, quando a decisão interlocutória versar sobre a competência ou a incompetência do juízo. Vejamos o posicionamento do doutrinador Fredie Didier Jr:
  “A interpretação extensiva da hipótese de cabimento de agravo de instrumento prevista no inciso III do art. 1.015 é plenamente aceitável. É preciso interpretar o inciso III do art. 1.015 do CPC para abranger as decisões interlocutórias que versam sobre competência” (DIDIER Jr., Fredie. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 18. Ed – Salvador : Ed. Jus Podivm, vol 1, 2016; f. 237/239)
  Deveras, essa instrumentalidade tem sido aceitável por se tratar de matéria de ordem pública, para que se evite a negativa de prestação jurisdicional do Estado, direito esse conquistado na Carta Magna, e para que se coadune com a celeridade processual.
  A respeito ao tema, podemos ver a posição do Tribunal de Justiça de São Paulo, no recente voto do desembargador Carlos Nunes: “Contudo, considero que, em sede de interpretação extensiva, o tema da competência pode ser enquadrado no inciso III do referido artigo, que dispõe que cabe agravo de instrumento contra decisão que rejeitar a alegação de convenção de arbitragem. É que a decisão sobre convenção de arbitragem está, de certa forma, resolvendo sobre a competência do juiz ou do árbitro para a solução do problema, posto que quando rejeitada a convenção, o magistrado está decidindo que é competente para julgar o caso.” (TJ/SP - Ag. Instrumento nº 2079616-34.2016.8.26.0000, rel. Des. Carlos Nunes – 14/06/2016).
Sem embargo, não há um posicionamento pacífico dos Tribunais Superiores em face dessa questão, causando grandes repercussões negativas para a sociedade como um todo, e não apenas um grande entrave processual, dado que o objeto da competência se baseia no preceito fundamental processual da ordem pública, não podendo o julgador se esquivar à apreciação dessa questão. Assim, a possibilidade de Agravo de Instrumento nas decisões que declinam a competência do juízo para outrem é a saída possível para sanar a inobservância do legislador em não incluir essa questão no rol do artigo 1.015.

*O autor é advogado do Escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados.

 


Painel

No site
Leia em www.bemparana.com.br/questaodedireito artigo do advogado Felipe Carapeba Elias do Escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados, com o título “Legislador causou imbróglio no CPC sobre Agravo de Instrumento”.
Representação
Trabalhador que mora no exterior, e não tem condições financeiras de comparecer à audiência, pode ser representado por colega em audiência trabalhista. O entendimento é da 8ª Turma do TST.

Estabilidade
Servidor que adere a PDV renuncia à estabilidade de três meses que impossibilita a demissão de funcionários públicos nos três meses que antecedem as eleições até a posse dos eleitos. O entendimento é da 8ª Turma do TST.

Uniforme
Empresa não é obrigada a lavar uniforme de trabalho dos seus empregados. O entendimento é da 4ª Turma do TST.

Vitalícia
A pensão por incapacidade laboral, ainda que parcial, deve ser vitalícia, pois a invalidez é permanente. O entendimento é 3ª Turma do STJ.

Penhora
É ilegal a penhora de salário de ex-empresário para o pagamento de dívida trabalhista. O entendimento é da 4ª Turma do TST.

Peritos
A prática pericial no novo CPC e na Lei das Locações é o foco do Curso de Avaliação de Aluguéis, organizado pelo IBAPE-PR (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná) nos dias 29 e 30 de setembro, em Curitiba. Divididas em duas partes (legislação e avaliação de imóveis), as aulas serão ministradas pelo professor e engenheiro civil Marcelo Suarez Saldanha.  Informações: www.ibapepr.org.br - (41) 3225-1167 ou (41) 99993-8163.

União
União estável pode ser reconhecida em ação de inventário. O entendimento é da 3ª Turma do STJ.


 

EXCLUSIVO NA INTERNET

Legislador causou imbróglio no CPC sobre Agravo de Instrumento

*Felipe Carapeba Elias
 
No Código de Processo Civil de 1973, a possibilidade da interposição do Agravo de Instrumento se dava contra todas as decisões interlocutórias. Todavia, o novo Código de Processo Civil de 2015, com o propósito de tornar o processo mais célere e evitar o adensamento da máquina judiciária, resolveu delimitar as viabilidades recursais, em especial essa.


Neste passo, o Código instituiu um rol taxativo quanto ao cabimento do Agravo de Instrumento, limitando as possibilidades de sua interposição, com a finalidade de evitar recursos protelatórios e demandas judiciais desnecessárias, promovendo assim a celeridade processual.

Porém, o legislador não incluiu nesse rol a decisão interlocutória em que o juiz declina sua competência para outrem, causando um verdadeiro imbróglio, uma vez que nestes casos a questão deverá ser alegada em matéria preliminar de apelação.
Neste ponto, o legislador, esquecendo-se da lógica e celeridade processual, determina que a decisão que declina sua competência deverá ser aceita por outro juízo, ou suscitar seu conflito, (Art. 64/66 Novo CPC), podendo causar grandes transtornos às partes, em razão da demora do tempo de julgamento.

Outro questionamento sobre o tema é quanto tratar a competência absoluta como matéria de ordem pública, não estando sujeita à preclusão e devendo ser apreciada a qualquer tempo.  Com efeito a isso, a doutrina tem admitido a interpretação extensiva do cabimento de Agravo de Instrumento, quando a decisão interlocutória versar sobre a competência ou a incompetência do juízo. Vejamos o posicionamento do doutrinador Fredie Didier Jr:
“A interpretação extensiva da hipótese de cabimento de agravo de instrumento prevista no inciso III do art. 1.015 é plenamente aceitável. É preciso interpretar o inciso III do art. 1.015 do CPC para abranger as decisões interlocutórias que versam sobre competência” (DIDIER Jr., Fredie. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 18. Ed – Salvador : Ed. Jus Podivm, vol 1, 2016; f. 237/239)
Deveras, essa instrumentalidade tem sido aceitável por se tratar de matéria de ordem pública, para que se evite a negativa de prestação jurisdicional do Estado, direito esse conquistado na Carta Magna, e para que se coadune com a celeridade processual.

A respeito ao tema, podemos ver a posição do Tribunal de Justiça de São Paulo, no recente voto do desembargador Carlos Nunes: “Contudo, considero que, em sede de interpretação extensiva, o tema da competência pode ser enquadrado no inciso III do referido artigo, que dispõe que cabe agravo de instrumento contra decisão que rejeitar a alegação de convenção de arbitragem. É que a decisão sobre convenção de arbitragem está, de certa forma, resolvendo sobre a competência do juiz ou do árbitro para a solução do problema, posto que quando rejeitada a convenção, o magistrado está decidindo que é competente para julgar o caso.” (TJ/SP - Ag. Instrumento nº 2079616-34.2016.8.26.0000, rel. Des. Carlos Nunes – 14/06/2016).

Sem embargo, não há um posicionamento pacífico dos Tribunais Superiores em face dessa questão, causando grandes repercussões negativas para a sociedade como um todo, e não apenas um grande entrave processual, dado que o objeto da competência se baseia no preceito fundamental processual da ordem pública, não podendo o julgador se esquivar à apreciação dessa questão. Assim, a possibilidade de Agravo de Instrumento nas decisões que declinam a competência do juízo para outrem é a saída possível para sanar a inobservância do legislador em não incluir essa questão no rol do artigo 1.015.
 
*O autor é advogado do Escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados.

 

 


Livro da semana

 

As Eleições para o Parlamento Europeu e do Mercosul  - O Voto dos Brasileiros no Exterior - O Exercício dos Direitos Políticos pelos Portugueses no Brasil e Brasileiros em Portugal - 3ª Edição - Revista e Atualizada de Acordo com as Eleições Europeias de 2014. O processo de globalização e a criação de blocos comunitários elevaram os cidadãos de cada Estado à categoria de cidadãos do continente e até mesmo do mundo. Esta emergente transnacionalidade, além das relações entre os estados, também alcança os interesses dos cidadãos de cada um destes países que residem ou trabalham em outro do mesmo bloco. Esta obra se preocupa exatamente em esclarecer o sistema eleitoral utilizado para escolha dos representantes no Parlamento Europeu e do MERCOSUL. No campo de Direito Eleitoral Internacional, a preocupação é dirigida ao Direito e o dever de sufrágio dos eleitores brasileiros residentes no exterior e a possibilidade do exercício dos direitos políticos pelos brasileiros e portugueses optantes pelo Tratado de Amizade, Cooperação e Consulta, entre a República Federativa do Brasil e a República Portuguesa, de 22 de abril de 2000.

 

 

 

 

 

 

 

  

COORDENAÇÃO: RONEY RODRIGUES PEREIRA
roney@jornaldoestado.com.br

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