A locação é um tipo de negócio jurídico no qual o proprietário de um imóvel disponibiliza-o para que alguém o utilize, durante certo limite de tempo, em troca do pagamento por essa utilização. E, em troca, quem loca, tem o imóvel para sua moradia ou desenvolvimento de atividade profissional.
Muitas são as formas de locação: residencial ou comercial, por prazo determinado ou com prazo em aberto, de longa ou de curta duração. Mas, fato é que se trata de uma relação entre proprietário, Locador, e quem loca, o Locatário.
Entretanto, por vezes, ainda é possível que uma terceira figura participe dessa relação, fazendo papel de intermediadora na relação locatícia, as imobiliárias. O papel destas se dá principalmente no aspecto comunicacional da relação: cobra o pagamento, informa um vazamento, organiza as assinaturas do contrato, lida com terceiros que acabam por se relacionar com aquele imóvel.
Além disso, como em quase tudo na vida, é uma relação dinâmica, sujeita a diversas variáveis que podem afetar aquela relação, e as expectativas de cada uma das partes sobre ela.
Um exemplo comum é a “troca” do Locador. Ou seja, quando o proprietário deixa de ser aquele sujeito que assinou o contrato, e passa a ser um terceiro, que por vezes sequer detinha conhecimento sobre a relação locatícia pretérita.
Isso pode se dar de diversas formas: morte do proprietário, com a partilha que torna os herdeiros os agora titulares dos frutos da locação; a venda do imóvel para um terceiro (respeitado o direito de preferência do locatário), que passará a receber o valor do aluguel, se assim desejar pela sua manutenção; a penhora do imóvel por dívida do então proprietário, que pode acabar implicando na obrigação de pagar o valor da locação ao credor do locatário (devedor), e ainda implicar na alienação do imóvel em hasta pública (leilão).
Enfim, muitas possibilidades na dinâmica negocial, comercial, e jurídica que envolve as locações.
Mas, em um cenário de troca de proprietário, caso a locação seja intermediada por imobiliária, como esta deve proceder?
Bom, inicialmente se recomenda que procure compreender o que está gerando a troca de proprietário. Provável que uma das situações acima tenham se desencadeado. Na sequência, é importante que o locatário seja informado dessa alteração, pois é possível que esta implique em consequências para aquele, podendo até mesmo forçá-lo a deixar o imóvel.
Na sequência, subsistindo a locação à mudança de proprietário, é necessário ajustar as questões formais, em especial de pagamento da locação.
Existem casos, por exemplo, que o imóvel é arrematado em leilão, a carta de arrematação é expedida. E, mesmo assim, o então proprietário, que perdeu a propriedade do imóvel após a arrematação, maneje recursos e entenda que o valor da locação, enquanto houver discussão sobre a lisura do procedimento de leilão, entenda e exija que o valor da locação seja pago para ele, e não para o arrematante, novo proprietário.
Em uma situação como essa, o mais seguro, na maioria das vezes, é comunicar os envolvidos (antigo proprietário, arrematante e locatário) que o valor da locação será depositado em juízo, diante da suposta dúvida sobre quem é o verdadeiro titular do aluguel. Pode parecer excesso de cuidado, mas, por vezes, é o melhor a se fazer para evitar que a imobiliária acabe seja acionada judicialmente, ainda que de forma indevida.
Importante sempre ressaltar que o principal papel da imobiliária na eventual alteração de proprietário de imóvel alugado é estabelecer comunicação clara com os envolvidos, e agir com total transparência.
Certamente, também haverá a discussão com o novo proprietário sobre o contrato de administração da imobiliária, que não deve ser esquecido, e deve persistir à mudança de proprietário, diante do trabalho desenvolvido.
Marcelo Reviglio Bertoncini é Advogado Empresarial e de Patrimônio, Sócio-Fundador do Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados