Quem comprou um imóvel em Curitiba e outros municípios, nos últimos cinco anos, pode ter desembolsado mais imposto do que a lei realmente exige – e a maioria das pessoas sequer desconfia disso. Trata-se do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pela prefeitura no momento da compra ou no registro da escritura.
Por lei, o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação, ou seja, o preço efetivamente pago pelo comprador. Mas o que vem acontecendo é diferente: a Prefeitura de Curitiba e diversos municípios em todo o Brasil estão adotando uma prática ilegal que o STJ já proibiu. Em vez de considerar o valor da venda, as prefeituras criam valores de referência, arbitrando unilateralmente bases de cálculo muito acima do preço real, sem perícia, sem transparência e sem vergonha.
Quer um caso real? Um contribuinte comprou um imóvel por R$ 430.000,00. O imposto devido, conforme a lei municipal (alíquota de 2,7%), deveria ser R$ 11.610,00.
No entanto, o Município de Curitiba arbitrou o valor do imóvel em R$ 841.172,53, quase o dobro do preço da compra, e cobrou R$ 22.711,66 de ITBI. A diferença é de R$ 11.101,66 pagos a mais, um aumento de 95,6% sobre o valor correto.
O Superior Tribunal de Justiça já definiu que essa conduta é ilegal. Os municípios não podem, por conta própria, fixar um valor de referência para elevar o imposto. O cálculo deve seguir o valor declarado na escritura, salvo suspeita concreta de fraude.
Na prática, isso significa que muitos curitibanos e contribuintes em várias cidades do país pagaram ITBI indevidamente e podem ter direito à restituição dos valores pagos a mais. O prazo para pedir o reembolso é de cinco anos a partir do pagamento. Bastam o comprovante do ITBI, a escritura ou o contrato de financiamento, e os documentos da transação para iniciar a revisão.
O caso de Curitiba ilustra um problema estrutural que se repete em diversas cidades brasileiras: a distância entre a legalidade tributária e a prática administrativa. O respeito às decisões do STJ não é apenas uma questão técnica, mas um dever institucional. A efetividade do direito depende do cumprimento uniforme da lei, sobretudo por parte do próprio poder público.
*Moisés Teixeira, advogado, OAB/PR 40.116, especialista em Direito Imobiliário – PUC/PR. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PR, dedica-se à análise crítica de temas que impactam o mercado imobiliário e o contribuinte brasileiro. Instagram: @moisesteixeira.adv