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Questão de Direito

Nova lei dos distratos: em nome da segurança jurídica de incorporadores e compradores

* Ricardo Campelo
Nos últimos anos, o mercado imobiliário teve como principal problema a febre dos ‘distratos’, como passaram a se denominar os casos de desistência, pelo comprador, do contrato de promessa de compra e venda do imóvel anteriormente firmado.
A questão era bastante complexa do ponto de vista jurídico, pois a lei de incorporações (Lei nº 4.591/1964) impede a desistência unilateral por qualquer das partes. Porém, as incorporadoras passaram a negociar amigavelmente distratos, estabelecendo a retenção de uma parcela dos valores pagos, com a finalidade de fazer frente aos prejuízos sofridos.
Então, os compradores passaram a recorrer ao Judiciário, alegando que essas retenções seriam abusivas - o que, em muitos casos, foi reconhecido pelos tribunais, com respaldo inclusive no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Após anos de instabilidade na jurisprudência, trazendo insegurança jurídica para compradores e empreendedores, o Congresso Nacional aprovou a Lei nº 13.789/2108, que trouxe alterações na lei de incorporações, justamente para regulamentar o percentual admissível de perda nos distratos negociados entre as partes.
De acordo com o texto, as retenções poderão ser de até 50% (cinquenta por cento) em caso de incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e 25% (vinte e cinco por cento) para empreendimentos não afetados. Em ambos os casos, também poderá ser retido integralmente o valor correspondente à comissão de corretagem.
Outro ponto polêmico, referente ao prazo de devolução do saldo pago pelo comprador, também foi regulamentado, estabelecendo-se o limite de 90 (noventa) dias para a restituição, contados da expedição do Habite-se, em caso de incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, e 180 (cento e oitenta) dias a partir da solicitação, em caso de incorporações não afetadas.
Importante observar que a nova lei não passou a reconhecer a possibilidade de desistência unilateral do contrato, que permanece sendo irretratável. As regras estabelecidas valem para os distratos amigáveis negociados pelas partes, e, por isso, a assinatura de um contrato de compra de imóvel permanece sendo um ato que requer bastante cautela, tanto por parte do adquirente – que deve avaliar se terá condições de honrar o negócio-, quanto por parte da incorporadora, que deve realizar uma boa análise de crédito de seu cliente.
A nova lei trouxe regras bastante claras e objetivas para os distratos. As condições previstas são razoáveis, pois visam evitar os prejuízos que vinham sendo impostos às incorporadoras e aos demais adquirentes, em face da interrupção no fluxo previsto de receitas e do comprometimento do caixa da obra para pagar os desistentes.
Ao mesmo tempo, os percentuais de perda são, corretamente, estabelecidos em patamares capazes de desestimular a prática da desistência - o que é coerente com o espírito da lei de incorporações -, sem serem abusivos para aquele comprador que realmente se encontre em situação de necessidade de desfazer o contrato. Com segurança jurídica, todos os lados saem ganhando.

* O autor é diretor jurídico da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).


A CONDUTA E O DIREITO PENAL
Whatsapp como matéria de prova

*Jônatas Pirkiel
O whatsapp passou a fazer parte do cotidiano da vida das pessoas e vem se transformando no mais prático e eficiente instrumento de comunicação entre as pessoas físicas ou jurídicas. Vem sendo inclusive utilizado como meio de intimação e notificação judicial. Recentemente passou a integrar o rol de meios de prova judicial, inclusive quando a Justiça não tenha autorizado, nem mesmo o acusado não tenha consentido com o acesso à sua conta.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul negou pedido de liberdade a acusado que teria subtraído R$ 73 mil de um supermercado e um celular, mediante grave ameaça e emprego de armas de fogo. A autoridade policial apreendeu o celular do acusado e nele encontrou conversas que demonstravam a autoria e a materialidade do crime, além de informações sobre outros crimes que haviam sido cometidos.
Na tese da defesa, “...haveria ilicitude da prova, pois não houve autorização judicial ou do proprietário do aparelho para o acesso aos dados. Por isso, alegou que deveria ser aplicada a Teoria da Árvore dos Frutos Envenenados, pois todo o conjunto probatório adviria de conversas e imagens extraídas do celular...”. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul denegou a ordem de Habeas Corpus, fazendo com que a defesa fosse até o STJ, cuja liminar do HC foi negada pelo Presidente da Corte, ministro João Otávio de Noronha, que entendeu que não haveria ilicitude.
Não obstante a liminar tenha sido negada porque, “...no caso, a medida de urgência confunde-se com o próprio mérito do habeas corpus e, dessa forma, “impõe-se reservar ao órgão competente a análise minuciosa das razões que embasam a pretensão depois de devidamente instruídos os autos”...”; o ministro Presidente ressaltou que: “...os fundamentos do acórdão impugnado não se revelam, em princípio, desarrazoados ou ilegais, principalmente se considerada a gravidade concreta do delito, o que justifica a segregação cautelar como garantia da ordem pública”.
Após as informações da autoridade coatora, o mérito do HC deverá ser apreciado pelo ministro Reynaldo Soares da Fonseca, que, mantendo a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do sul, a qual entendemos correta, podendo passar a fazer parte dos precedentes da Corte. Ou, ao contrário, mantendo o conteúdo das mensagens de “whatsapp” com as mesmas restrições dos demais sigilos das comunicações.

*O autor é advogado na área criminal (jônataspirkiel@terra.com.br)


DESTAQUE
Companhia aérea não pode cobrar valor abusivo para cancelar passagem
O 2°Juizado Especial Cível de Linhares (ES) determinou que uma companhia aérea pague R$ 8 mil de indenização por danos morais a um passageiro devido a cobrança abusiva por cancelamento de passagem. No caso, a taxa cobrada foi superior a 50% do valor da passagem.
“A cobrança por cancelamento, que represente percentual exagerado do valor pago, representa grave afronta aos preceitos contidos no Código de Defesa do Consumidor”, diz a sentença, assinada pelo juiz Wesley Sandro Campana dos Santos.
Na decisão, o juiz disse que a multa por cancelamento de serviços não pode representar a perda significativa dos valores pagos. De acordo com ele, deve apenas representar apenas um valor que cubra as despesas administrativas da prestadora de serviço, uma vez que o serviço não foi efetivamente prestado.
Com esse entendimento, o juiz determinou, além da indenização por danos morais, que a companhia aérea devolva todo valor que ultrapasse 5% do que custou a passagem. (fonte:TJ/ES).


DIREITO E POLITICA
Aquela cadeira queima!

*Carlos Augusto Martinelli Vieira Da Costa
A vida de Presidente da República não é fácil. Foi isso, aliás, que José Dirceu, do alto de sua experiência, quis dizer quando mandou avisar que “aquela cadeira queima”. E JB não precisou nem de muito tempo para perceber, pois bastou assumir a titularidade do cargo para já espocarem denúncias envolvendo seu primogênito e um ex-assessor amigo da família, de nome Fabrício Queiroz.
É bem verdade, como dizem alguns de seus seguidores nas redes sociais, que o envolvido é o filho, e não o pai. O problema é que presidentes não são filhos de chocadeira. Ao contrário, normalmente possuem largo círculo familiar e de amizades, que é de onde costumam partir as bolas nas costas, e em relação às quais nem sempre é possível uma atitude drásticas. Quem, por exemplo, não se lembra do episódio de Vavá, irmão de Lula, desfilando por Brasília em busca de favores? Foi preciso, na época, uma expressa desautorização do presidente, o que nem sempre é fácil em razão do foro íntimo.
Com relação ao caso de Flávio, ainda é cedo para cravarmos uma avaliação sobre o seu potencial de estrago, mas por certo o governo se dará por satisfeito se a coisa ficar apenas nas movimentações financeiras suspeitas, pois contra essas o presidente recém eleito possui crédito suficiente para neutralizá-las sem grandes sobressaltos.
A preocupação maior por parte da entourage presidencial é que denúncias deste tipo costumam se desdobrar em outras novas e mais graves, gerando desgastes e esforços que podem fazer falta na realização da agenda do governo, especialmente em relação àquelas desejadas pelo mercado, que sempre tem muito peso, e mais ainda nesse momento de incerteza econômica.
De qualquer modo, tudo ainda é muito recente para cravarmos uma análise, especialmente considerando a nova realidade política sem precedentes na histórica da nossa “Nova República” (pós regime militar), sobretudo em razão do advento das redes sociais e da incandescente divisão ideológica do eleitorado.
A única certeza é que de fato aquela cadeira queima!

*O autor é Procurador do Município de Curitiba


PAINEL

Fórum
A Associação Nacional dos Peritos Criminais Federais (APCF) promove o 1º Fórum Nacional sobre Crimes Econômico-Financeiros em Curitiba, nos dias 12 a 14 de março de 2019, no Teatro Positivo. A abertura será de Marcos de Almeida Camargo, presidente APCF, e do reitor da UP, José Pio Martins. A mesa redonda “Provas circunstanciais e provas técnico-científicas na persecução penal: visão dos operadores do Direito” reunirá o Procurador da República Roberson Henrique Pozzobon, o advogado René Dotti e o Perito Criminal Adilson Carvalho Silva. Inscrições: http://forumcrimesfinanceiros.org.br/.

Veterinário
Loja de produtos agropecuários não precisa contratar médico veterinário como responsável técnico, pois não há previsão legal nesse sentido. O entendimento é da 8ª Turma do TRF da 1ª Região.

Insalubridade I
Pedreiro que trabalha com o manuseio de cimento não tem direito ao adicional de insalubridade. O entendimento é da 1ª Turma do TST.

Insalubridade II
Camareira de hotel que limpa centenas de banheiros dos quartos todos os dias deve receber adicional de insalubridade no grau máximo. O entendimento é da 6ª Turma do TST.

Sem fundos
Banco não pode ser responsabilizado por danos a terceiros portadores de cheques sem fundos emitidos pelos seus correntistas. O entendimento é da 3ª Turma do STJ.


DIREITO SUMULAR
Súmula nº 603 do STJ —  É vedado ao banco mutuante reter, em qualquer extensão, os salários, vencimentos e/ou proventos de correntista para adimplir o mútuo (comum) contraído, ainda que haja cláusula contratual autorizativa, excluído o empréstimo garantido por margem salarial consignável, com desconto em folha de pagamento, que possui regramento legal específico e admite a retenção de percentual. elas sociedades cooperativas. 


LIVRO DA SEMANA
A morte digna e o envelhecimento da população são questões que têm demandado maiores estudos tanto nas áreas de Medicina como do Direito. Neste contexto, surgiram as Diretivas Antecipadas de Vontade, instrumentos por meio do qual o paciente poderá externar como deseja ser tratado quando acometido por doença que o deixe impossibilitado de se expressar no futuro. Ainda que a vontade tenha sido manifestada, no momento da aplicação da diretiva antecipada poderá ocorrer conflito entre a vontade do paciente e o que desejam os parentes, médico, hospital e o próprio Ministério Público, sendo necessária a busca pela tutela jurisdicional adequada para solucionar a questão. A presente obra tem como objeto a discussão acerca de qual é a tutela adequada para ver cumprida a vontade do paciente externada na Diretiva Antecipada de Vontade. São trazidas, também, decisões judiciais que envolvem o tema debatido, no intuito de que se evidencie a relevância no respeito à autonomia e dignidade do paciente, mesmo que necessária a propositura de demanda neste sentido.


DESTAQUES DOS EDITORES